21世纪网讯 2月28日，中信泰富（0267.HK）发布2012年财报，因其房地产业务利润61%而备受关注。

据财报，中信泰富(00267)截至2012年12月底年度，纯利69.54亿元，同比跌24.68%。其中房地产溢利利润61%。2012年，公司录得普通股股东应占溢利港币69.54亿元，较2011年下降25%。经营性业务的利润与去年相比有较大幅度的下跌，主要是因为钢铁产品需求疲弱使得特钢业务去年下半年的盈利急剧下降。

截至去年12月底止，净负债占总资本比率由2011年底的46%，微升至50%；未偿还负债总额达1169.94亿元，当中221.36亿元需于今年内偿还；现金及存款结余328亿元、备用贷款及备用贸易信贷额为323亿元。

中信泰富年内其他投资的溢利按年大升15.06倍至26.99亿元；汇兑收益净额则按年大减85%至5100万元。尽管如此，中信泰富2012年房地产销售不畅仍然成为阻碍其业绩发展的主要原因。

据一位长期业内人士透露，中信泰富房地产业务占比很小，其他业务占资金比重很大，融资也没有为房地产发展带来直接利益，其母公司中信集团房地产业务业绩远远超过中信泰富，资源制约对于中信泰富房地产板块而言也是致命伤。

2006年起，中信泰富以上海为中心，开始布局长三角，夺得上海、扬州、苏州、江阴、无锡滨湖区等若干项目，但近几年进度缓慢，旗下的多个地产项目尚处于建设开发状态。受宏观调控影响，2011年、2012年中信泰富房地产开发、销售均明显放慢。

融资不抵资本开支

可以说，房地产板块业绩下滑，令中信泰富成为2012年房企业绩增长的为数不多的负面案例之一。

近两年来，中信泰富房地产业务放缓是不争事实。备受瞩目的海南万宁神州半岛大型旅游度假村项目土地面积为741.9万平方米，楼面面积达到208.4万平方米，目前第一期发展进展良好，第二期仍处于开发状态；位于上海市黄浦区西藏南路及建国东路的老西门新苑二期项目，土地面积达3.53万平方米，楼面面积约13.7万平方米，预计建成日期为2017年，目前仍处于动迁中；于2007年12月购入的上海虹口海南路十号项目，土地面积为16400 平方米，楼面面积达66000 平方米，预计建成日期是2014年；位于上海西北大门的嘉定中信泰富又一城项目，土地面积为15.6万平方米，楼面面积为53.8万平方米，预计2011年起分期落成，今年下半年准备推出二期产品；江阴市兴澄锦苑土地面积为9.13万平方米，楼面面积达17.8万平方米，预计2011 年 1 月起分期落成，今年初才推出首批房源。扬州锦苑项目、无锡滨湖区项目也都处于分期落成阶段。

即便是去年下半年，中信泰富旗下陆家嘴项目有两座写字楼签订销售合约，锁定70亿元人民币收入，也将于2017年才能入账。

中信泰富董事总经理张极井曾于2月28日的业绩说明会上解释，公司去年房地产业绩同比下降较多，除了整个行业大势影响外，主要是2011年公司在上海陆家嘴有两个办公楼的交割，形成了很高的利润，所以2012年的业绩与之没有可比性。

张极井还提到，虽然去年公司在住宅地产方面的销售成绩一般，但办公楼业务做得很好，尤其是公司去年与工商银行、中国人寿、兴业银行及海外的大华银行等签了一系列的办公楼销售协议，协议涉及公司在陆家嘴区域超过200亿的销售。

然而，数据显示，期内中信泰富投资物业公平价值变动为15.06亿港元，较2011年重列后的的18.35亿港元还下滑17.93%。去年下半年，某知名房地产顾问机构发布报告称，中信泰富上海项目申宏大厦（正式名称应为“申虹广场”）整体出租率仅由年初的0%上升至年中的2%，且租金价格由年初的4.5元/平方米下调至4.2元/平方米。

申虹广场项目是中信泰富去年在上海竣工的唯一一个投资类物业。上海市城乡和建设交通委员会资料显示，这一项目的总投资额达到7.4亿元。而如果以2%的写字楼出租面积计算，该物业在上半年可以确定的租金收益仅为100多万元。

高投资，低回报，是中信泰富投资型物业的业绩尴尬所在。实际上，去年除了销售较缓慢外，中信泰富也针对市场形势放缓了开发节奏。

在融资方面，中信泰富表示，2012年底，公司的现金和承诺备用信贷总额为港币480亿元，使公司能更灵活地完成计划的投资及向股东派发股息。截至2012年底，公司通过银行贷款及为延长债务还款期限在中期票据计划下发行的远期债券共融得超过港币530亿元的新资金。

然而，530亿元与其全年资本开支相比，俨然杯水车薪。国际投行花旗指出，中信泰富未来三年的资本开支约420亿元，再加上支付股息，以及未来36个月有590亿债务需要偿还，料公司需要进一步进行借贷，明年的资产负债比率将达109%，若其信贷评级下降，借贷以及再融资成本将上升，该行预计，有关成本每上升10个基点，该行则需下调盈测4%。

高盛指，中信泰富去年核心盈利下跌47%至33.37亿元，主要由于钢材及物业业务的除税及利息前盈利(EBIT)分别下跌75%及38%，以及融资成本按年大增1.79倍，平均融资成本由2011年的4%升至去年的4.3%，

业务多元化制肘

业务多元化，可说是导致中信泰富资本开支上升的主因。例如，中澳铁矿第三至六条生产线，将于明年下半年至2016年投产；该项目今年产量目标400-500万吨，其中逾300万吨来自下半年，高盛料其铁矿分部转盈仍需时；项目已投入91亿美元资本开支，第三至六条生产线预算10-12亿美元，该行料项目总开支达110亿美元。

瑞银发表研究报告指出，中信泰富(00267)去年盈利仅升4%，逊市场普遍预期的9%升幅，虽然调整后核心盈利为68亿元，大致与该行预期的69亿元相若，惟仍低于市场预期的81亿元水平。

特钢和大陆房地产业务受到宏观经济环境的影响是不争的事实。这两块业务的表现不很理想，但中信泰富寄希望于其他包括能源、香港房地产和两条海底隧道，以及大昌行和中信国际电讯等业务表现，认为它们持续为公司带来稳定的盈利和现金流。

然而，有投行分析，中澳铁矿2012年的产量不高，仅400-500万吨，该行料每吨的成本高达100美元，高于市场平均水平，到2014-2015年成本将可以回落，到2015年有关业务才能扭亏；同时又认为特钢的均价短期内没有强劲的复苏，故有关业务的毛利率将保持在现水平。

2012年，中信泰富的澳洲铁矿项目仍为焦点所在，项目第3至第6条生产线，是否需作额外资本开支仍然不确定，或影响股价表现，管理层对地产业务前景看法审慎，料今年交付的住宅楼面及盈利均较去年下跌；特钢价格去年下半年见下跌，至今已回稳，管理层料今年特钢需求有改善；瑞银则料中信泰富今年全年核心盈利下跌12%。

而其母公司中信集团早前与中冶(01618)合作出现纠纷, 寻求第三方就纠纷进行审计的同时，也影响了位于西澳洲的中澳铁矿项目的建设投产进度。

高盛在分析员会议中得悉，中澳铁矿项目将于本月底或下月初首次付运，较之前预计2月份为迟，而第2条生产线将于5月完成，第3-6条则于2014年下半年至2016年完成，今年目标产量为400-500吨，当中300万吨将于今年下半年出产，但中信泰富于2013年开始为有关设设的利息及折旧开支资本化，预计中信泰富铁矿业务需时扭亏为盈。

高盛又指，中澳铁矿项目的资本开支于去年底已达91亿美元，而中信泰富预算第3-6条生产线资本开支约10-12亿美元。由于债务再融资，中信泰富的平均融资成本由2011年的4%增至去年的4.3%，该行预计未来数年将持续上升，估计融资成本每增加1个基点，将影响公司纯利4%。

瑞银预期中信泰富今年业务无大改善，前景仍疲弱，故维持其“沽售”评级，目标价由7.2元降至6.2元。瑞银的理由是，中信泰富去年业务表现欠佳，公司管理层亦未预示今年特钢会有明显改善，而地产业务今明年的项目落成进度亦不乐观；该行降中信泰富今明年盈利预测36%及42%，以反映铁矿产能及每吨特钢盈利的下跌预期，以及利息及成本增加等因素。

高盛发表报告指，中信泰富去年由于调整其钢铁售价及地产合约销售预测，故将其2013-2015年盈测分别下调3%/6%/3%，该股12个月目标价由13.1元微降2%至12.8元，评级维持“中性”。