2012年12月12日，国内外200多个服装、餐饮、百货、休闲等领域的知名品牌汇聚南京，张近东藏在水面之下的一艘“核潜艇”正式浮出水面。这艘潜艇叫苏宁置业，在这场大会上，张近东的意图是将这些品牌集结在苏宁广场之上，从而打造一艘国内最为顶级的商业地产航母。

这个想法很大。

问题在于，这艘航母的花销实在巨大，以当下苏宁四面出击的态势看，市场普遍认为张近东面临着巨大的资金缺口。因此，这艘航母的建造成为骑虎难下不得不下的一步大棋。

张近东打算如何来吞下如此吨位的蛋糕？《理财周报》就此问题发出采访要求，苏宁方面表示目前正在进行集团架构的大重组，因而不便回应。

南京金融圈知情人士告诉理财周报记者，张近东已经在启动苏宁置业的H股上市，以求南水北调，以解燃眉。

从“卖电器”转型地产

很多年后，张近东或许再也不愿意人们将他定义为卖电器的人，或许现在他就很不愿意了。在张近东旗下的公司中，人们最熟悉的莫过于苏宁电器，而另一个地产公司苏宁置业，并不为大家所熟知。

“张近东这人藏得很深，你很多时候看不出他在干什么，但是一旦他决定做什么，一定会让你吃一惊。他做商业地产也是这样子，平时大家都看着万达，其实苏宁置业的土地储备与万达不相上下。”一位熟悉苏宁电器的投行人士介绍说。

苏宁一直未对外公布过公司实际的土地储备总量。有媒体报道，目前苏宁在各城市有3000万平方米的土地储备，而截至2012年上半年，万达的土地储备达到3900万平方米，其中新增土地储备550万平方米。

一位苏宁置业的高层在接受媒体采访时表示，仅在今年苏宁计划开工的商业地产项目就有800万平方米。

目前，苏宁置业商业地产涉足北京、上海、南京、天津、成都等全国众多一、二线城市，储备开发了八十余座苏宁广场、苏宁电器广场等系列产品。

苏宁广场系列产品是涵盖顶级购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、高端公寓、全球家电体验中心等业态的城市综合体，多为城市最核心地段的综合商业、商务、生活中心。苏宁广场是苏宁置业投入最大的一类产品。苏宁电器广场系列产品以家电零售为核心，融合时尚品牌、休闲娱乐的新型综合购物广场。

张近东的“核潜艇”

据2012年苏宁广场(论坛)商界联盟大会上透露的消息，福州(2013年5月开业)、石家庄(2013年5月开业)、无锡(2013年10月开业)、芜湖、汕头、镇江、宿迁、连云港等八个城市的苏宁广场将于2013年、2014年陆续开业；南京新街口苏宁电器广场旗舰店今年年底开业，常州苏宁电器广场将于2013年10月1日开业……按照这个进度，理论上2014年后，苏宁置业将迎来一个很大的收获期。

不过，建设苏宁广场和苏宁电器广场是一笔不小的投资。以将于2013年5月开业的福州苏宁广场为例，该项目总投资达50亿元。

也有专家对苏宁置业的城市综合体模式表示怀疑。“这种综合体有打政策擦边球的嫌疑，它把商业地产、公共品、住宅混为一谈。”中国城市商业网点建设联合会副会长杜猛表示。

一直搞家电连锁的苏宁为何要进军商业地产呢？

“张近东做苏宁置业有方方面面的原因，租金上涨，电器那块利润下滑，肯定要谋求转型。金融危机以后我们集团一直在想转型，那个时候可能张总还没想好到底是不是要做电商，所以去做商业地产做了很多，万达模式也比较成熟了。”苏宁集团内部一人士称。

显然，现在的张近东是既要做商业地产，又被迫上马电商。

“现在B2C、C2C电子商务非常非常火爆，淘宝、京东商城以及其他电子商务平台都出来了。他们就借打造平台连锁去圈地，一部分可能是去搞房地产，再留下来一块去搞商业连锁，这样打造他们才有利可图。挂羊头卖狗肉，去搞房地产。”商龙资本(中国)投资基金执行总裁罗铂知认为。

豪赌H股上市

商业地产不限购、不限贷，一度成为开发商和购房者眼中的香饽饽。然而，众多开发商的进入使这个行业也面临同质化竞争，而商业地产也会受到宏观经济持续低迷的影响。

万达集团董事长王健林坦言：“中国的经济困局已反映到消费环节。一是消费人次下滑。以前每年每个广场的人流同比增长两位数，但今年跌至个位数，增长缓慢。二是客单价下降。无论超市、百货，还是服装、餐饮，客单价同比都在降。三是商家减少开店。过去超市、快时尚品牌开店是来者不拒，给多少店开多少店，但今年商家的开店计划大幅度减少。”

对于苏宁置业来说，情况更是糟糕，因为苏宁集团的资金链已经绷得很紧。今年7月，为了完成定向增发47亿的目标，张近东自掏腰包35亿，这是他以股权质押的形式向银行、信托融资的。之后苏宁电器再推出80亿的发债计划，紧接着又来一个员工持股计划。

而且，正当苏宁与京东等电商对手进行价格大战的时候，它却因为以发展实业为名，贷款大做房地产被银监会点名，一些银行已经收紧了对苏宁的授信。

于是，张近东打起了推动苏宁置业上市的主意。

然而，目前A股市场低迷，房地产调控依然严厉，房地产公司要在A股上市是难上加难。就连万达都在排队等候，上市无期，何况苏宁置业？

南京金融圈知情人士向理财周报记者透露，苏宁置业有意在H股上市，承销机构为摩根大通。为此，记者多次致电摩根大通中国区董事总经理龚方雄，但未得到答复。

苏宁如果先上市，有无可能超越万达？“这个问题要这么来说，你能先比万达在公开市场上获得资金的支持，但是对万达形不成很大的影响。上市只是解决了苏宁的融资问题，并不能转化为企业竞争力的全面提升”，前述上市公司高管表示，“只通过一个手段，就改变国内商业地产的格局，那是不可能的。”

“城市综合体”野心:

苏宁的另一条战线很长

最近几年，商业地产这一块逐渐火热，连传统家电连锁企业如苏宁、国美等，都积极进军商业地产。在商业地产迅速发展的同时，一种叫城市综合体的业态也开始流行，如万达广场、宝龙广场、苏宁广场等。

“毋庸置疑，城市化对土地利用的高度集约要求是‘城市综合体’这种开发模式出现的根本驱动力，作为土地供给方的政府，希望开发商多做商业，以提升第三产业比例、提升税收、创造就业、提升城市形象；而房地产宏观调控的大背景则迫使大部分开发商进入商业地产领域以降低政策风险。”在21世纪中国城市综合体高峰论坛2012年会上，有专家表示。

披“城市综合体”外衣

所谓城市综合体，就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

随着我国新一轮城市发展高潮涌现，众多开发商也开始热衷于城市综合体的开发与建设。截至2011年底，万达集团已经在全国31个省、自治区和直辖市的61个重点城市投资建设了87个万达广场，目前已开业的万达广场达65个。以12月15日开业的莆田万达广场为例，该广场位于城厢区核心地段，项目总建筑面积约50万平方米，采用第三代城市综合体的全新商业模式，集大型购物中心、娱乐中心、商务酒店、SOHO办公、城市商业街、高档住宅等多种业态于一体。

苏宁置业拥有苏宁广场、苏宁电器广场两种城市综合体。这两类综合体主要按照商业体量来划分，苏宁广场为大型的城市综合体，包括多种业态，比如零售业、酒店、写字楼等等，商业体量远远大于以电器店为主力军的苏宁电器广场。

目前苏宁置业储备开发了80余座苏宁广场、苏宁电器广场等系列产品，包括400米的南京奥体苏宁广场、388米的新街口苏宁广场、338米的镇江苏宁广场、328米的无锡苏宁广场等。

粉饰商业地产的伪命题

然而，也有房地产专家对这种业态表示否定，认为城市综合体只是一种概念，是商人炒作出来的，并且有打政策擦边球的嫌疑。

中国城市商业网点建设联合会副会长杜猛指出：“商业地产，从土地性质上就是指具有50年土地产权的土地上的建筑物。它既不是住宅，又不是为大家服务的公共产品，完全是以盈利为目的的商业行为。为什么取个名字叫综合体呢？就是想混淆一种概念。”

他进一步指出，汽车站、火车站、广场、音乐厅、医院、学校，这些都属于社会公共产品，也可以取个名字叫公共产品地产。这种东西是为社会服务的，享受优惠政策。而以商场、酒店为表现形式的商业地产，是完全的商业行为。商业行为只拥有50年的产权，没办法做住宅。怎么办？于是，开发商们把商业行为往公共产品上靠。

在政府招商引资的时候，开发商就说自己给地方政府做贡献了，等同于做了学校、医院，做了形象工程。于是就要求政府给他们一部分住宅用地，来弥补开发商在商业项目上的亏损。

“既然是商业行为，你只能做商业项目，不能当做公共产品。可是政府在招商工作中引进大商业项目时，为了减轻政府的压力，就告诉老百姓，这叫城市综合体。”杜猛表示。在商业上，开发商们把它说成是创新，但是在跟政府谈判时开发商又说自己是在做公共产品，应该少收税，还要补贴。而且他们以商业地产的名义去银行能贷到款，规避了政策性风险。

“所以城市综合体，是中国房地产商人创造出来的最大的伪名词，伪商业名词。不管是谁干，起什么名字，你都是商业行为，你都应该纳税的。”杜猛还进一步指出，“政府不仅和开发商联手在住宅中去低价收地、高价卖地，政府吃回扣，在商业地产中政府仍然和商业地产开发商联合吃回扣。”

相比于苏宁，杜猛更支持红星美凯龙的做法。“我不是城市综合体，我就是一个大型专卖店。没有欺骗公众，蒙蔽大家。”