BCP中国商务信用平台讯　据BCP信用投诉中心了解，主要依据如下：

　　1.建设部《城市房屋租赁管理办法》以及《浙江省房屋租赁管理条例》只是行政规章、地方性法规，根据最高人民法院的相关解释，不应作为人民法院认定合同效力的依据。

　　2.《城市房地产管理法》第五十二条对租赁合同出租人的限定过窄，并不符合立法原意。最为显著的例子是国有房屋的出租，并非所有权人行使，而是由有管理权的人行使。出租人显然不应限于所有人。因此，在具体适用时需要法官对该条规定进行法律解释。房屋租赁合同的出租人原则上是房屋的所有权人或处分权人。但是，根据国外立法例和司法实践以及我国学理上的通说，出租人是否是所有人或者处分权人，并不影响房屋租赁合同的效力，只不过当出租人无法交付房屋时，应负违约责任。由于在这个问题上的认识不清，使得许多房屋租赁纠纷案件难以得到合乎逻辑和合乎实际情况的判决。其实，房屋租赁的权源来自合法占有而不必为所有权。比如按揭房出租，因没有完全取得产权，是否就认为出租行为无效呢?显然，将这些出租行为认定为无效，极不利于经济的发展，也会导致房屋资源的闲置和浪费。

　　3.无产权证的房屋出租是否属于行政违法，以及建筑物是否为违法或违章，都是属于行政管理上的事项，完全没有必要就民事行为作否定的评价。实践中所有权人没有取得产权证的情况很多，但均不影响房屋租赁合同的履行。即使是违章建筑，根据《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定，违法建筑物影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政部门责令限期改正，并处以罚款。实践中违章建筑的情况多种多样，违法程度亦有不同，相当部分是可以予以补正的。所以，这类房屋租赁合同不宜以其为违章建筑而一律认定为无效。

　　(三)预租合同的效力问题

　　《城市房地产管理法》第五十二条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”该条规定将出租人限制为“所有人”。建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条也规定，未取得房屋所有权证的房屋不得出租。如前所述，这种规定在实践中显得过于僵硬而不符合实际，而且就立法原意而论，《城市房地产管理法》第五十二条规定是针对现房租赁而言的，显然没有考虑到在建房屋或者尚未取得产权证的房屋的出租问题。我们认为，后者仍属于现房租赁，应通过对《城市房地产管理法》第五十二条规定进行扩大解释来维持其效力;前者则属于“预租”问题，因为对于在建甚至尚未建造的房屋，不可能签订现房租赁合同，而只能签订附条件的预租合同。司法实践中的“预租”问题引起较大的争议，主要有两种观点：一种观点认为，目前国家对商品房预租无禁止性规定，当事人通过真实意思表示签订的预租合同有效;另一种观点认为，出租方未取得出租房的产权证，不具备房屋出租的法定条件，预租合同无效。我们认为，房屋预租与房屋预售具有共性，都是在房屋尚未现实存在的情况下签订的合同。私法上以“法无禁止即自由”为原则，而且，根据《合同法》的精神，合同是当事人之间的合意，除有名合同外，当事人不妨签订无名合同或者混合合同。对于无名合同的适用，《合同法》第一百二十四条有明确规定，即“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”因此，我们认为，应认定预租合同有效。