BCP中国商务信用平台讯 “在深圳卖房其实并不难。”一位从业数年的销售策划人员告诉记者，历经多次开盘、变相认筹和造假现场后，置业者往往只有“请君入瓮”的份。

　　一年一度的3·15消费者权益日即将来到，记者发现在关注建筑质量、服务配套的同时，购房过程中的“潜规则”更值得引起重视，事实上包括分期销售和内部认筹在内的销售手段，早在2007年《关于进一步规范商品房销售行为的通知》（深国房〔2007〕331号）中就明令禁止，但是随着2009年房地产市场的升温，这些手段又死灰复燃、变相重演，甚至演变为今日卖楼的“潜规则”。

　　何时“领证”是学问

　　“繁华与宁静之间”这是罗沙公路旁某高层项目的广告词，该楼盘早已封顶，外立面近日也露出大半，但是该项目的售楼处却一直鸦雀无声。“关注了差不多半年，却一直没有开盘。”在罗湖工作的黄先生告诉记者，本以为该项目会在去年年中销售，但是却拖到了现在，坊间一直流传该项目售价将接近3万元／平方米，“将会越来越贵。”据记者了解，该楼盘2007年9月动工，预计2008年8月即可推向市场，之后该楼盘在各个网站多次发布2009年5月、7月、9月开盘的信息，但现在最新的消息显示，开盘已延至本月底。

　　“何时拿预售证是门大学问。”有业内人士告诉记者，因为目前大多数开发商资金充裕，急售变现的需求较小，所以通常都会等待一个最佳时机领证销售。市场下滑的时候，因为售价上不去，销售时间也就十分讲究；而到市场火爆的时候，更不急着出手，“往往市场一天一个价，迟点开盘盈利就大不相同。”在2009年，就有少数楼盘已经满足了预售条件——高层2／3、多层封顶，但却迟迟不申请预售证。而另据中原地产数据显示，2009年深圳全市共有94个新盘推出，却共计开盘315次，平均每个楼盘推盘3．35次，其中坂田3个楼盘推盘次数共多达27次。

　　据透露，分期分批拿预售证这在业内不是新鲜事，以往是分期销售，现在每一期中又分割成若干个区间进行销售，每一期每一个区间都包装成不同名录，在售豪宅中尤其流行。“算下来一个项目里的小名都有好几十个”，有销售人士告诉记者，这样既方便分期销售，同时又用五花八门的概念包装吸引置业者。

　　VIP卡看似公平实有猫腻

　　办理上万到数十万元不等的一张VIP卡，随后就有优先选购心仪单位的权利，如果最终选定了房屋，还可以享受一定幅度的价格优惠，如果买房者不准备买或最后买不到房子的话，随时可以要求将认筹金无息返还。这种销售方法看似公正，属于双方自愿，实际上卖方可运作空间极大。

　　记者查阅2009年深圳湾某豪宅的一份内部销售策划，其中标明“交纳50万元诚意金，方能成为本项目VIP客户”，而通过对VIP客户的梳理摸底，从而“对基准价进行验证修正，发现基准定位稍低，上浮5％后仍可实现既定目标。”换而言之，每一位缴纳50万元的VIP客户，都成为卖方测算售价的对象。

　　“不仅能够测算价格，也能评估市场欢迎度，为接下来销售工作做准备。”有市场人士称，一般新盘会提前一年到半年通过入会籍、办VIP卡等等方式变相认筹，认筹客户往往视为最忠诚的买家，而根据认筹数量，就可基本判断项目未来的市场热度，并及时调整价格。事实上，卖方往往会采取分期销售、多次开盘策略，用小部分单位吸引大多数诚意客户，造成一套单位多人追逐的紧张局面，因此即使缴纳了不菲的诚意金，办理了VIP卡，在看盘当日也通常挑选不到满意户型，或者被动接受卖方涨价。

　　上述这份内部销售策划中还提及，通过对VIP客户的摸底后，发现“客户意向过于集中于优质单位Ａ户型”，剩余Ｂ、Ｄ单位兴趣不大，这就需要重新对VIP客户进行公关和说教，将一部分诚意优质客户引导至Ｂ、Ｄ单位，以空出优质Ａ户型吸引那些没有成为VIP的客户，即诚意度一般的客户。“为诚意客户配备较差户型，留下优质户型吸引非诚意客户，以达到客户资源和销售目标的最大化”，有内部人士透露，这在楼市营销中也是家常便饭。

　　营造现场气氛“请君入瓮”

　　历经多次开盘、变相认筹的前期铺垫后，现场的人为烘托足以将置业者“击晕”。在与众多地产营销人士交谈中得知，这些都是售楼现场常用手段：例如通知VIP客户开盘当天设多轮抽奖环节，无论成交与否，都有中奖机会，由此保证当天的客户到访量；设置类似总统级礼宾仪仗的阵势，满足到访客户虚荣感；内外场合并，制造人潮汹涌的假象；进入选房区前，先选礼品再挑房子，间接给客户压力，保证高选房率；或者人为阻挡销控表，故意外露签约区，造成抢手热销的心理暗示等等。

　　“开盘现场细节尤其重要，一些细微的心理暗示或者是额外举措，都能打动置业者。”事实上，正是这些看似公平，实际大有猫腻的“潜规则”左右着置业者，因此专家建议：购房之前应该一再理性，不应被这些“潜规则”拉入买房陷阱，增加购房成本。