中房报记者 樊永锋 河北大厂报道

以高品质著称房地产业内者，世茂地产是一家，其“缔造生活品位”的理念，以及在全国首创的房地产“滨江模式”已深入人心，赢得无数人追随其后。事情正在起变化，最近三年，其品质不断遭到业主维权，其所秉持的“诚信经营，循法尚德”核心价值观及豪宅品质也在遭遇考问，引出了一个行业老问题，在业绩“快”的同时，如何从监管层面保证“好”。

2月8日，河北大厂县世茂·萨拉曼卡项目业主向中国房地产报记者投诉称：庭前绿地变身停车场、赠送庭院面积缩水、停车场距离房屋存在消防安全隐患，涉嫌销售欺诈等问题，由于合同约定模糊，多次维权却得不到有效解决，涉及约168户业主。

中国房地产报记者在近一个月调查过程中发现，世茂地产在房天下、搜狐焦点等多家第三方网络平台对萨拉曼卡小区各种户型进行宣传，并提到均会赠送客户20至30平方米的花园，在交房后均有不同程度的缩水；有律师表示，广告明显构成了虚假广告，欺骗和误导了购房者，并使业主产生了错误的认识。业主主张的赔偿，不仅是相应已实际产生的经济损失，更是对开发商虚假广告宣传的法律惩罚。

目前，部分业主诉讼在一审被驳回后，已申请二审，结果未知。

对此，中国房地产报记者曾致函世茂地产北京分公司，至截稿前，未收到该公司对此事的回应。

大厂县相关部门则婉拒了中国房地产报记者的采访。

人生厚望陡变黄粱一梦

北京国贸CBD正东35公里，即河北省大厂县夏店镇，世茂·萨拉曼卡项目坐落在此，占地2000亩，总建筑面积300万平方米，开发商为世茂集团旗下项目公司——大厂回族自治县中基太业房地产开发有限公司（下称中基太业公司）。

作为世茂的又一造城系产品，物业形态涵盖了托斯卡纳风格的观景高层、别墅洋房、叠院、叠拼以及联排别墅多种形态，配合以园林设计大师豪张思团队精工的园林景观，项目是大厂地区的低密海外都市样板社区。

正是如此高大上的设计和品质，以及有一层庭院和二三层露台面积赠送的宣传，吸引了蒲先生在内的众多业主蜂拥而至购买了叠拼别墅。

让他们始料未及的是。“我们本是满心欢喜准备入住的新家园，现在原本的绿地却成了停车场，每栋楼前楼后均布满停车位，最为伤心的竟是政府部门对待此事的态度，我们普通老百姓的权益，该由谁来保护呢？”蒲先生说。

据他追述，从2013年开始陆续有业主购买了该项目的房子，但是面临交工却发现该项目严重违反中华人民共和国国家标准GB 50067-97中关于汽车位要距离民用住宅6米远的强制性规范，并且在销售过程中宣传送20~30平方米的院子，实际院子已缩水至12~15平方米，同时在销售过程中一直存在未取得预售证即收款销售，尚未开工便取得预售证等等情况。

蒲先生说：“我们多次与世茂协商，并多次去向大厂信访局与各级政府部门反映情况，却遭到了世茂集团的电话威胁恐吓，本是业主自发维权活动，其中七名业主却被告上法庭，起诉理由为侵犯原告名誉权（该案已被法院驳回起诉），部分业主已还贷款一年多却收到律师函称世茂单方面解除合同。”

最让维权业主气愤的是，“大厂县政府各部门众口一词认为该项目无任何安全隐患，只有汽车爆炸、出了人命才是他们该管辖及处理的问题，规划局、消防大队领导异口同声不认可GB 50067-97相关的规定。”蒲先生说，“信访局局长居然当面开口说，世茂地产可以给我们规划图，也可以不给。规划局更是在业主按规定程序申请打印规划图的过程中，刻意刁难，同一地块给出多份不同的规划图，至今，我们业主仍不清楚，我们手中的多份规划图，到底哪一份才是最终审批图纸。”

见信访之路不通，维权业主推选代表提起了行政诉讼，起诉大厂县规划局未尽到审批责任，申请撤销规划许可证，该案于2016年9月终审，“以我们不具备诉讼主体资格驳回上诉”。

与此同时，维权业主也提起了民事诉讼，该案于2016年11月20日由大厂县人民法院判决，判决书中提到“虽然广告宣传片作为一种要约，但是宣传片仅代表销售方的一种不特定营销手段，目的为增加销售卖点或提升同行业竞争力，不为法律规范所禁止为由不予支持。”

让多数业主想不通的是，他们将判决书邀请相关法律专家查看后，得到了惊人的解读：“从判决书可以看出，开发商在法院工作比较到位，驳回了业主绝大部分诉讼请求，但仍判开发商承担全部诉讼费，也看出法院的良苦用心。但上诉部分改判的可能性还是比较大，特别是广告宣传中的明确承诺现在大部分法院都认为是合同的组成部分，交付的房屋有严重质量缺陷不能解释成部分业主不收楼不维护的责任”。

据蒲先生介绍，近期，该案已在廊坊中院提起二审，结果未知。“我们经历了两年的维权，从一开始的跟开发商协商到寻求政府有关部门的支持，最终走上依靠法律捍卫自己的权利，但目前的结果，让我们觉得很无助。尤其是最近燕郊爆发的落宗事件，更让我们担忧，因为萨拉曼卡项目尚未办理小业主的房产证，而这个项目当年销售收款后迟迟不能动工的原因，就是该地曾经是按工业用地征用，但是最终开发成住宅售出，当地拆迁农民一直阻挠开工，我们不知该地块现在是否已完成土地性质的变更，国土局网站也无从查询该信息。”

各持己见对簿公堂

在世茂·萨拉曼卡业主与世茂地产子公司中基太业旷日持久的权益纷争中，核心有两个问题，其一庭院赠送缩水，其二绿地变停车位，并存在消防安全隐患，由此延伸出的问题是世茂地产存在虚假宣传、欺诈消费者的嫌疑。

据业主蒲先生介绍，以他的6号地C3户型叠院为例，一层院子为核心卖点，一层庭院以及二层南北两个大露台，且庭院以及露台均是免费赠送，院墙为实体墙。

对此，开发商中基太业在纸质广告页上用数据进行了清晰的标注。根据数据的计算，庭院为25.6平方米，北露台为20.46平方米，南露台为9.72平方米。

与此同时，中基太业通过房天下、搜狐焦点等多家第三方网络平台对萨拉曼卡小区包括C3户型在内的各种户型进行宣传，所显示的户型图及尺寸与纸质版的广告页完全相同。

蒲先生及多位诉讼业主的证据一与证据二完全可以相互印证。对于纸质广告页上的说明，说明的内容仅是房屋的建筑面积，而庭院和露台是免费赠送，而且中基太业在诉讼过程中提交的宣传视频中销售人员同样提到了均会赠送客户20至30平方米的花园。

此外，在业主提供的沙盘照片和宣传视频中，清晰地显示出户与户之间分隔墙为实体墙。此外，中基太业设在燕效开发区的销售点，均以零公摊为卖点进行宣传。

中国房地产报记者在查阅业主提供的购房合同以及补充协议书后发现，虽然上述赠送面积的详细约定很诱人，但是并未在合同以及补充协议中体现，合同条款中表述为所交付房屋均以实物为主，这样的合同约定无疑增加业主维权的难度。

北京市东友律师事务所王绍伟律师在接受中国房地产报记者采访时表示：“被告的广告宣传内容具体明确，根据法律规定，应当构成要约并视为合同内容。”

根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条之规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

他说：“在蒲先生的案件里，在广告和宣传资料中，中基太业公司对房屋庭院、南北露台、零公摊、石墙等的宣传描述内容具体明确，且对业主购买房屋及房价具有重大影响，应当视为要约，上述宣传内容即便未在合同中约定，亦应当视为中基太业的交房义务。”

据蒲先生提供的现场资料显示，房屋竣工后，所谓的庭院仅有15平方米左右，露台仅有19平方米左右，石墙也变成了铁栅栏，与销售时的宣传承诺有所出入。

此外，蒲先生说：“中基太业在法庭庭审过程中也默认了庭院及露台实际面积并未达到宣传面积，所谓的零公摊根本就是子虚乌有，不仅并非零公摊，房屋竣工时，公摊面积反而增加了0.93平方米。”他说，“房屋的质量更是不敢恭维，原告购买的是新房，现在墙体已经出现大面积的裂痕，楼梯台阶出现了不同程度的下陷。”

王绍伟律师说：“庭院及露台实际面积大为缩水，被告已经明显构成违约，依法应当承担违约责任，并赔偿经济损失。”

根据《广告法》第4条规定：广告不得含有虚假或者引入误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。第28条第2款规定：广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告，（二）以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的。

王绍伟认为：“中基太业的广告明显构成了虚假广告，欺骗和误导了蒲先生以及其他购房者，并使原告产生了错误的认识。蒲先生等业主主张的赔偿，不仅是相应已实际产生的经济损失，更是对被告虚假广告宣传的法律惩罚”。

目前该案已于近期在廊坊中院提起二审。业主的主要诉求为，对原告购买的房屋进行整改至配有合同及宣传中允诺的30平方米的花园；判令被告立即对原告购买的房屋与停车场的间距进行整改至符合强制性消防规范要求（不小于6米）；向原告支付逾期交房的违约金。

对此，世茂地产子公司中基太业并不认可上述说法，通过大厂回族自治县人民法院的判决书显示，作为被告的中基太业不认可蒲先生等业主的诉讼请求。

理由是：“没有做出任何承诺，在宣传中都标注所有户型面积均以实际签约面积为准，且双方签订的《商品房买卖合同》对户型面积、公摊面积、小院院墙交付标准为石墙或金属栏杆等明确的约定，且双方签订的补充协议中明确了出卖人广告、样板房、宣传材料、砂盘模型等仅供参考，不构成合同组成部分，该商品的交付标准以合同及补充协议约定为准，而且对重要条款进行了特别标识，并予以了提示和说明，因此不存在任何无效情形。”

最终的诉讼结果是，法院支持了中基太业的事实和事由，而且从表面看其在合同方面，主张利用较为充分。

频繁发生同类事件

近些年，对于世茂豪宅品质缩水的维权报道不绝于耳。根据记者整理各地报道发现，包括北京、成都、南昌、青岛、西安、重庆等城市在内，合计约30个地方有业主针对世茂地产的虚假宣传、面积缩水、质量问题进行维权的报道。

2016年4月份，北京世茂维拉项目，被诉违约业主要求拆除建筑并赔60万元，开庭时开发商否认虚假宣传为绿地多掏40万别墅门前却变楼；北京市工商局房山分局官网显示，世茂维拉项目2013年11月开始建设，2014年3月开始销售。2014年3月20日，一消费者对该项目的广告进行了举报，称宣传内容与实际不符，并存在宣称赠送地下室但出尔反尔等情况。

2016年12月份，南昌世茂大观南苑，赠送面积交房前突拆除遭近百业主投诉。

2016年3月末，西安世茂都，“户型南北通透”……“买冠军房送奔驰车”，实际情况是平面图的户型根本不是南北通透的，而且开发商陕西创鑫房地产开发有限公司曾被西安市工商局双生分局处罚过，违法行为类型显示“虚假宣传”和“责令停止发布违法广告”。

2015年12月份，成都世茂·玉锦湾，业主投诉内容主要有楼盘质量以及宣传与事实不符。世茂在报给成都市规划局成华分局的相关备案资料显示，玉锦湾是按照最初的规划图纸修建20栋楼商业和住宅楼，中间并无报建。但不少业主都认为，在玉锦湾开盘当天，平面图和现在修成的楼盘并不一致。一位业主描述，“当时，我清楚地平面图上中间是一个看去像湖泊的区域，而后来那个位置出现了一栋17号楼。”

2015年12月份，重庆世茂茂悦府，被贴“虚假宣传”标签业主拉横幅维权要求贴砖。有接近100位业主聚集在世茂茂悦府销售中心门口，他们拉着横幅，用扩音器高喊“我们要维权，世茂虚假宣传，买了就不管了”。同时，横幅上则标着“世茂虚假宣传2.8物业豪宅安置房过道不贴砖”。

2014年12月份，青岛世茂红墅湾，花园面积缩水开发商称“口说无凭”世茂业主吃闷亏。 “虽然说开发商的宣传材料和宣传录音也能作为维权证据，但是业主在签署购房合同时，应该让开发商将花园面积写入合同内，这样更利于维权。如果无法写入合同仅凭销售人员的口头承诺，便很难保障自己的权益。”当地律师表示。

纵观各地维权的事件以及问题，均是由于世茂旗下项目企业夸大宣传或虚假宣传，引发业主维权，随着时间推移，却有蔓延之势。