每经记者 沙斐 发自上海

2012年12月1日，新华信托推出了“普天（核心资产并购）投资基金集合资金信托计划”，计划为南京涵碧楼融资，总金额不超过6亿元。据该信托产品销售人员介绍，这一项目已融资4亿元。

但是《每日经济新闻》记者近日调查发现，上述融资没有任何抵押物，其还款保证书究竟能有多大程度的“保证”，目前也未可知，该项融资存在较大的风险敞口。

仅靠还款承诺发行

此前，我国发行的绝大多数房地产信托，是有抵押或担保的，最常见的做法是利用土地或房屋作实物抵押，此外还可以相应的股权作抵押，并有母公司担保。即使是那些自称“股权信托”的房地产信托项目，也是有实物抵押的。

但是，销售人员介绍说，上述信托融资既不以土地作为抵押，也不入股房地产项目公司，仅凭一纸乡林集团的还款承诺书，来确保信托到期后的兑付。

对此，上海市跃平律师事务所主任律师杜跃平指出，还款承诺书是一种信用保证，其法律效力低于实物抵押形式。

曾经作为新华普天南京涵碧楼信托项目代销机构之一的宜信财富的投资部投资咨询总经理周磊则透露，这个项目实际上是一个资金池的信托项目，总募集额为60亿元，分多期发行，每期投资标的不同。虽然说明书上说南京涵碧楼的募集总额是6亿，但实际投入多少没人知道，因为合同里面不会披露具体的投资去向。

乡林集团是我国台湾地区的企业，《每日经济新闻》记者从该公司官网下载的乡林建设事业股份有限公司及其子公司合并财务报表中查到，南京涵碧楼是由南京鼎正置业有限公司（以下简称南京鼎正）开发的项目，而后者的投资主体是注册在离岸的金融公司——168投资，乡林建设持有168投资的八成股权。

法律效力尚难确定

上海四方律师事务所执业律师吴琼告诉《每日经济新闻》记者，港澳台企业签署的还款承诺书，必须经过有关部门的审批才能生效，否则单方面和信托公司签订一个承诺书是没有效力的。

杜跃平也指出，承诺书的生效，还需要得到乡林集团的批准。上述还款承诺是否通过了乡林集团的批准呢？记者采访乡林集团有关负责人，后者称“不知情”。

杜跃平介绍，承诺书涉及到的这两个问题，由于台湾地区和大陆之间的差异，打官司不仅流程复杂，成本也会很高。

他还告诉记者，由于项目控股公司的注册地在萨摩亚这个国际金融离岸中心，涉及的法律关系更为复杂，需要专业的涉外律师才能搞懂上述还款承诺书的效力究竟有多大。在这样的背景下，投资者需要承担更高的风险。

实际上，上述信托计划的预期收益率并不高，销售人员说只有8%，而目前市场上在售的各类有抵押物的信托产品，收益率一般超过9%。风险和收益的不相称，也大大影响了项目的投资性价比。

看不懂的建筑面积

根据信托计划，南京涵碧楼项目占地面积5万多平方米，总建筑面积23.68万平方米，拟以酒店和写字楼的销售收入作为还款来源。

蹊跷的是，南京市国土局的已成交地块信息显示，涵碧楼的开发用地——建邺区北河口水厂以南地块，规划面积仅为50854.9平方米，最大容积率仅3.1，以此计算，总建筑面积仅为15.87万平方米。

信托计划陈述的建筑面积，为何和实际差别如此之大？

对此，该信托计划销售人员未直接回应，更多地是向记者强调台湾乡林集团已就南京涵碧楼信托计划签署了还款承诺保证书。

南京鼎正南京涵碧楼酒店建设项目环境影响评价网上公示显示，该项目规划用地面积5万多平方米，总建筑面积26万多平方米，其中地上建筑面积15.77万平方米，地下建筑面积10.53万平方米。

不难发现，总建筑面积就有三个数据，让人看不大明白。信托计划里面的23.68万平方米，既不是南京市国土局公开信息中可算出的15.87万平方米，也不是环境影响评价网上公示上所写的26万多平方米。

新华信托来兜底？

如果乡林集团拒绝履行还款协议，投资者是否会颗粒无收？

《每日经济新闻》记者以投资者的身份咨询了新华信托一位客户经理，对方表示：“您放心，项目绝对没有任何问题，如果真的出了问题，新华信托也一定会兜底的。”

不过，翻完新华信托南京涵碧楼项目的全部说明，记者也没有找到关于发生亏损会由新华信托来 “兜底”的条款。对此，该客户经理表示，这种条款是不会写出来的，但是真的有问题，新华信托一定会出面全权负责。

为此，记者致电新华信托总部，想了解该客户经理所言是否属实，但截至发稿时也没有收到任何回复。

还有一个疑问是：南京鼎正究竟有没有付清上述项目的土地出让金？

乡林建设2012年10月26日的公告显示，透过子公司168投资间接投资南京鼎正折合人民币3亿多元，但该地块的成交价格是人民币6.78亿元。

就此疑问，记者联系上乡林集团总部，相关人士表示，南京涵碧楼项目土地款是否结清，属于项目公司自己的事，不便向外界透露。

记者又联系了南京市国土局，一位姓杨的科长表示，由于涉及商业机密，不方便透露土地款到底有没有结清。

如果土地款没有结清，会不会使用上述信托计划融资来填补？如果真是这样，则违反了银监会相关规定。2010年，银监会就曾下发文件，明文禁止信托资金流向土地储备，这类违规行为已屡见不鲜。